O mercado de aluguel residencial pode ganhar uma nova modalidade de garantia caso avance no Congresso a proposta que permite descontar aluguel e encargos diretamente da folha de pagamento, do contracheque ou do benefício previdenciário do inquilino.
O aluguel consignado funciona de forma semelhante ao empréstimo consignado. Ao vincular o pagamento à renda do locatário, o mecanismo busca reduzir o risco de inadimplência para o proprietário e facilitar a contratação por pessoas que têm renda, mas encontram dificuldade para apresentar fiador, caução ou seguro-fiança.
O modelo está previsto no PL 462/2011. O texto-base já foi aprovado pela Câmara, mas a proposta ainda precisa passar pelo Senado antes de seguir para sanção presidencial. Pela proposta, o desconto do aluguel seria limitado a até 30% da renda líquida disponível.
Poderiam utilizar o mecanismo trabalhadores da iniciativa privada contratados pelo regime CLT, servidores públicos, aposentados e pensionistas do INSS.
A proposta também permite a composição de renda entre moradores. Um casal, por exemplo, poderia dividir o pagamento, desde que cada pessoa respeitasse individualmente o limite de comprometimento. Durante o contrato, o inquilino não poderia cancelar unilateralmente a autorização do desconto em folha.
Especialistas avaliam que o modelo pode beneficiar principalmente famílias de classe média que conseguem pagar o aluguel, mas não dispõem de outra garantia.
A expectativa é de redução do risco para o proprietário e de maior facilidade para fechar contratos.
O avanço do consignado também pode acelerar a perda de espaço do fiador tradicional. Dados da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário mostram que essa garantia estava presente em 62% dos contratos pesquisados em 2020 e caiu para 39,45% em 2024. No mesmo período, o seguro-fiança avançou de 12,07% para 27,63%.
O novo modelo, porém, não eliminaria as demais modalidades. Trabalhadores informais, autônomos e pessoas sem margem consignável continuariam dependendo de outras formas de garantia para alugar um imóvel.
Previsão de maior oferta de imóveis e preços menores
A adoção do aluguel consignado pode produzir efeitos além da troca das garantias tradicionais. Uma das expectativas do mercado é que a maior previsibilidade de recebimento estimule proprietários que hoje mantêm imóveis vazios a colocá-los para locação.
Estimativas da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário, citadas pela Loft, indicam que o modelo poderia gerar economia anual de R$ 4,5 bilhões e reduzir em cerca de 4% o custo médio dos contratos, considerando a queda de despesas com garantias locatícias.
O primeiro efeito, segundo especialistas, tende a aparecer no custo de entrada do inquilino e na velocidade de fechamento do negócio. Quem deixar de precisar de caução ou seguro-fiança poderá desembolsar menos para conseguir entrar no imóvel.
O impacto direto sobre o valor mensal dos aluguéis, porém, deve ser limitado no curto prazo.
Os preços continuarão determinados principalmente pela relação entre oferta e demanda em cada região.
Se mais proprietários disponibilizarem imóveis, poderá haver algum efeito de redução. Por outro lado, a facilidade de acesso também pode ampliar a procura.
