Com a mudança de ano, tiveram início as primeiras modificações práticas da reforma tributária para o mercado imobiliário. O novo sistema começa em fase de testes e altera a forma de tributação sobre aluguéis, ganho de capital e cadastro de imóveis.
Para quem aluga imóveis para empresas, contratos não registrados até o último dia 31 passam a sofrer a incidência do novo imposto chamado IVA dual. Ele é composto por dois tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Com isso, a carga tributária para essa categoria pode subir cerca de 27,5% até 35,9%.
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Já no aluguel residencial, a situação é diferente: a transição será gradual, e o IVA dual será cobrado apenas em casos específicos.
Esses casos específicos são: ter quatro ou mais imóveis e receita anual superior a R$ 240 mil em aluguéis; possuir menos de quatro imóveis, mas com receita anual de aluguel acima de R$ 288 mil; vender três ou mais imóveis diferentes no mesmo ano-calendário, independentemente do valor; construir e vender o imóvel em menos de cinco anos após a obra.
Quem se enquadra nessas categorias terá que, a partir de julho deste ano, se inscrever no CNPJ.
Conforme o advogado João Eugênio Modenesi Filho, quem não se enquadra nessas categorias não pagará IVA Dual por conta de aluguel, tendo de pagar apenas o Imposto de Renda (IR) da Pessoa Física, como já era feito antes.
Ou seja: pequenos proprietários, como quem tem um ou dois imóveis, não serão enquadrados como contribuintes do IVA Dual.
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Modenesi explica ainda que, neste ano, a alíquota do IVA Dual será simbólica, de 1%, como fase de teste. E deverá apenas ser declarado, já que a cobrança só começará efetivamente em 2027. “Se não for declarado, a pessoa poderá pagar multa”, explica o advogado.
O IBS será administrado por estados e municípios, enquanto o CBS será administrado pela União. Eles substituirão gradualmente ISS, PIS e Cofins, por meio de um cronograma escalonado que irá até 2033, quando o sistema estará consolidado e haverá a extinção dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e do CBS.
“Para suavizar o impacto, a legislação criou algumas reduções, como 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais”, explica Modenesi.
Nota
Se o IVA Dual entrou em teste em 2026, outra regra se tornou obrigatória: a emissão de nota fiscais. Todas as operações de aluguel terão de ser formalizadas, mensalmente, pela nota fiscal, mesmo as que começaram antes de 2026, o que deve ser feito pelo site www.nfse.gov.br/EmissorNacional.
Saiba mais
Documento fiscal obrigatório para todos
Específico e gradual
No aluguel residencial, a transição será gradual, e o IVA Dual será cobrado apenas em casos específicos.
Em 2026 começa a coleta de dados para a futura tributação. O valor será simbólico, de 1%. Deverão declarar o IBS e o CBS as pessoas físicas que:
Vendam mais de três imóveis no ano, adquiridos há menos de cinco anos;
Vendam mais de um imóvel construído por elas nos últimos cinco anos;
E que obtenham receita anual superior a R$ 240 mil com aluguel de mais de três imóveis.
Não haverá cobrança neste ano.
A partir de 2027
Começa a cobrança do IVa Dual para pessoas físicas citadas anteriormente. Em 2027 o valor será simbólico, de 1%, com a aplicação total das alíquotas prevista apenas para 2033.
Nota fiscal
Embora o aluguel não seja tributado pelo IVA, ele será obrigatoriamente documentado para alimentar a base integrada de dados que sustenta o novo sistema tributário.
Todas as operações de aluguel terão de ser formalizadas, mensalmente, pela nota fiscal, mesmo aquelas que começaram antes de 2026, o que deve ser feito por meio do site www.nfse.gov.br/EmissorNacional.
Segundo especialistas tributários, a nota fiscal permitirá rastrear operações financeiras; combater sonegação e lavagem de dinheiro; e fortalecer o novo sistema de IVA
Efeitos do Cadastro imobiliário Brasileiro, o “CPF dos Imóveis”
efeitos sobre contratos de aluguel serão indiretos, decorrentes do cruzamento de dados tributários e informações declaradas à Receita Federal.
O CIB não cria novos tributos. Seu propósito é ampliar a transparência e permitir à Receita Federal o cruzamento automático de informações sobre rendimentos provenientes de aluguéis, vendas, permutas e incorporações imobiliárias.Conforme a Receita Federal, não haverá aumento direto da carga tributária. Entretanto, o sistema pode gerar maior rigor na fiscalização e reduzir a possibilidade de subdeclaração de rendas imobiliárias.
IPTU
O CIB introduz o “valor de referência” de mercado, calculado e atualizado anualmente pelo Sinter. Esse valor poderá influenciar o cálculo do IPTU, ITBI e ITCMD, conforme os critérios adotados por cada município.
Assim, pode haver alta indireta do IPTU, caso as prefeituras revisem o valor venal dos imóveis com base nas informações mais precisas do CIB.
Há, portanto, tendência de elevação da carga tributária, pois o valor de referência atualizado passará a ser utilizado pelos fiscos estaduais e municipais na avaliação de imóveis e transações imobiliárias.
Aluguel
Não há aumento automático. Porém, poderá ocorrer aumento indireto, já que os proprietários poderão ter de pagar um valor maior de impostos, como o IPTU, por exemplo.
Locadores
O impacto é maior para investidores e administradoras de imóveis. Antes, quem alugava imóveis pagava imposto apenas sobre o lucro, pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com texto de 27,5%.
Agora, no entanto, quem tem quatro ou mais imóveis para alugar ou recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel passa a pagar dois novos tributos: IBS (tributo estadual/municipal) e CBS (tributo federal), além do IR.
Isso pode elevar a carga de impostos para perto de 27% sobre o valor bruto dos aluguéis, sem deduções, principalmente para administradoras e investidores profissionais.
Pequenos locadores continuam no modelo atual: quem possui até três imóveis alugados ou recebe menos de R$ 240 mil por ano com aluguéis continua sendo tributado só pelo Imposto de Renda, sem as novas cobranças, desde que a atividade não seja empresarial.
E se eu e meu inquilino não declararmos o aluguel?
Com o CIB, eventuais imóveis com aluguéis não declarados no Imposto de Renda serão identificados com maior facilidade, o que pode levar a multa de 75% sobre o imposto devido; cobrança retroativa com juros e correção; e processo criminal por sonegação fiscal.
Dedução ao declarar
Eventual dedução só será possível para o locador, que poderá deduzir os gastos feitos com IPTU, condomínio e eventuais benfeitorias caso tenha comprovação de que tenha sido ele quem pagou, e não o inquilino.
