Quase no apagar das luzes do ano de 2018, na última sexta-feira, dia 28 de dezembro, foi publicada a Lei Federal nº 13.786, que visa regulamentar a resolução por inadimplemento de contratos de imóveis comprados em construção (incorporação e loteamento).
A norma autoriza às construtoras, mesmo após a dedução da taxa de corretagem, a retenção de até 50% das parcelas pagas pelo comprador.
Além disso, considera válida em favor da empresa a polêmica cláusula de tolerância e ainda confere, caso atrase a entrega do imóvel (sem culpa do consumidor), um prazo de até 60 dias a partir da resolução para a devolução dos valores pagos e da multa eventualmente acordada.
Proíbe que o adquirente cobre essa multa para a hipótese de inexecução total de forma cumulada com a chamada “multa moratória” (aquela prevista para a simples demora na entrega), que, todavia, será de no mínimo 1% sobre o valor pago para cada mês de atraso.
Na prática, embora traga algumas regras que confiram maior transparência ao consumidor, como a obrigatoriedade de quadro-resumo nos contratos, a alteração legislativa nitidamente visa proteger o mercado imobiliário, que tem sido alvo de muitos litígios judiciais.
A norma é fruto de intenso lobby da construção civil que via as questões sendo resolvidas pelo Judiciário, que por sua vez vinha coibindo abusos em prol do adquirente do imóvel.
Até então, a Justiça, em decisões reiteradas, já havia fixado que o percentual máximo de retenção pela construtora em caso de desistência da compra do imóvel deveria ficar entre 10% a 25%, a depender dos custos de cada negócio.
Ações judiciais movidas em face das construtoras reconheciam a nulidade de cláusulas que subtraiam do consumidor o direito de reembolso das parcelas pagas, ou que previam retenções altas a título de multa rescisória.
Ademais, decisões vinham garantindo aos compradores a inversão de multas previstas no contrato apenas para o atraso no pagamento das parcelas, para que fossem aplicadas também contra as construtoras no caso de atraso na entrega da obra, ou seja, pau que bate em Chico também deveria bater em Francisco.
Comprovado o atraso na entrega do imóvel, o contrato poderia ser rescindido imediatamente e as construtoras eram obrigadas a devolver de uma só vez as parcelas pagas pelo comprador, e ainda, não raras vezes, eram condenadas a pagar a multa contratual cumulada com indenização por lucros cessantes.
As empresas então acurraladas por essas condenações, sob o pretexto de insegurança jurídica e de crise no mercado de construção, conseguiram convencer o Congresso Nacional a aprovar e o Presidente Temer a sancionar a referida lei que já entra em vigor no mesmo dia de sua publicação.
A nova regulação é criticada por especialistas, que questionam se isso não seria uma tentativa por via transversa de se mudar os entendimentos já consolidados. Se por um lado uns consideram que a lei pune com rigor exagerado os compradores, outros acreditam que ela poderá contribuir para o desenvolvimento do mercado imobiliário.
Resta saber qual será o impacto econômico e jurídico das novas regras nas relações comerciais, como afetarão a responsabilidade das construtoras e, principalmente, os consumidores mais carentes.
Pedro Lube Sperandio é advogado, especialista em Direito Civil.
