Apesar de ser prática já comum que moradores de condomínios residenciais prestem alguns tipos de serviços em suas unidades, como por exemplo ministrarem aulas particulares, com a pandemia e a diminuição dos empregos formais tem sido mais facilmente notado que um maior número de moradores passou a buscar meio de subsistência na fabricação artesanal de produtos em seus apartamentos ou casas, para venda por delivery e/ou retirada pelo comprador.
A análise dessa situação à luz da letra fria do art. 1.336, IV, do Código Civil, que diz ser dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.;” permite a interpretação de que a prática é proibida, pois desvirtua a finalidade da edificação, que no caso dos edifícios de apartamentos e condomínios de casas, é residencial.
A definição do fim a que se destina a edificação consta da convenção condominial e ocorre ainda na instituição do condomínio (art. 1.332, III, do Código Civil), seguindo o projeto aprovado pelo município, de acordo com o PDU. Sua obrigatoriedade decorre do que estabelece o art. 1.333, também do Código Civil, e sua finalidade mais perceptível é a de estabelecer regras de convivência compatíveis com a rotina típica da destinação que se definiu para a edificação.
Os condomínios residenciais possuem uma série de características próprias, que acabam por definir o tipo de regras de convivência. Em geral há menor fluxo de pessoas, os horários de maior presença de moradores é noturno, maior volume de mercadorias ou correspondências recebidas, há frequência de crianças e adolescentes, entre outras que não se verifica em um condomínio comercial.
Por isso a necessidade de que a convenção defina a finalidade do condomínio e o estabelecimento da obrigatoriedade de sua observação é relevante, pois permite que se definam regras para preservação do sossego em horários diferentes do comercial, define procedimentos de segurança compatíveis, entre outros exemplos.
Apesar da importância da definição da destinação da edificação como residencial, os casos dos moradores que fabricam algum produto de forma artesanal em seus apartamentos, entretanto, não caracterizam, necessariamente, descumprimento da obrigação de “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação…”, prevista no citado art. 1.336, IV, do Código Civil.
É imprescindível que, como ocorre em muitas outras situações que envolvem questões condominiais, que os administradores façam uso do bom senso ao se depararem com situação em que um morador tem utilizado seu apartamento ou casa em condomínio para a fabricação de algum produto destinado à venda, principalmente nos tempos atuais, em que a pandemia tem alterado consideravelmente as relações de trabalho e emprego.
O trabalho em casa, inclusive, vem sendo incentivado durante os períodos de quarentena e nem por isso se aventa a possibilidade de comparar o apartamento a um escritório. Isso porque não é estar trabalhando em casa, ainda que exercendo as mesmas funções que exercia no escritório, que define a finalidade do local como comercial, mas sim a sua função primordial, que segue sendo residencial.
A fabricação artesanal de produto, ministração de aulas particulares, preparação de comida, serviços de costura ou corte de cabelo, etc., desde que feitos pelo próprio morador e sem implicar em alteração da rotina comum do condomínio, não desvirtua a finalidade residencial do empreendimento e, por isso, não deve ser reprimida.
Seria diferente se um proprietário de fato instalasse um escritório no apartamento e nele exercesse a profissão, atendendo clientes, alocando funcionários e estagiários, guardando estoque, expondo mercadorias, etc., neste caso estaríamos diante da desvirtuação da finalidade da edificação.
O que deve ser observado é se a prática de uso da unidade habitacional para fabricação ou prestação de serviços altera a rotina do condomínio. A desvirtuação da finalidade do empreendimento pode não decorrer da prática em si, mas dos eventos decorrentes desta, como por exemplo na hipótese de venda de comida ou outro produto por delivery, que implique em reiteradas entradas do entregador para retirada e transporte da mercadoria.
Não há dúvida de que estaríamos diante de situação que altera a rotina do condomínio, com enorme potencial de ofensa ao sossego, segurança e salubridade, que são direitos dos demais moradores, já que o acesso contínuo dos entregadores ou dos fregueses para retirada das mercadorias aumentaria a possibilidade de disseminação do novo coronavirus nos ambientes comuns do condomínio.
Como em tudo na vida em comunidade, repete-se, é necessário bom senso ao avaliar se a atividade desenvolvida pelo morador dentro de sua unidade habitacional pode ser compreendida, ou mesmo suportada, dentre as que se espera que ocorram em um condomínio residencial, ou se a mesma e as consequências desta desvirtuam essa finalidade e, por isso, devam ser proibidas.
