Mais de mil imóveis no Centro de Vitória enfrentam dificuldades para ter vendas registradas por falta de documentação exigida, segundo levantamento realizado pelo advogado Giovarno Rosetti, especialista em Direito Imobiliário. O problema atinge principalmente prédios antigos, construídos sob regras diferentes das atuais, segundo o especialista.
“Quase todos os prédios do Centro estão nessa situação. E aí impactou as transações imobiliárias na região. As empresas não podem comprar os prédios e as unidades. Está tudo parado”
A situação ganhou força após uma orientação da Corregedoria-Geral da Justiça do Espírito Santo, publicada em dezembro de 2025. A medida buscou dar maior segurança jurídica aos registros, mas, segundo profissionais do setor imobiliário, também evidenciou pendências documentais em edifícios construídos há décadas.
Regras mais rígidas e custo alto para regularizar
Rosetti explicou que as regras e os procedimentos para registro de condomínios foram sendo modificados e detalhados ao longo dos anos. Com isso, prédios antigos podem não reunir todos os documentos hoje necessários para registrar as transações.
“A legislação para atendimento desses requisitos começou a partir de 1964 para cá. Na época não precisava ter tanta documentação e registros. Hoje, esses imóveis só podem ser vendidos se todas as documentações estiverem completas”
Um dos entraves apontados pelo advogado é a elaboração do quadro de fração ideal. Segundo ele, a contratação de um engenheiro para o serviço pode custar entre R$ 150 mil e R$ 200 mil e levar cerca de seis meses.
A regularização pode exigir outras despesas e chegar a R$ 300 mil, estima Rosetti. Os valores e os prazos variam conforme a situação de cada imóvel.
O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Espírito Santo (Creci-ES), Manoel Dias, afirma que é difícil precisar quantos imóveis do Centro são afetados, mas classifica como “terrível” o impacto para compradores e vendedores.
A Prefeitura de Vitória informou que acompanha a evolução do mercado imobiliário do Centro, monitora as dificuldades e estrutura soluções para os entraves que estão no âmbito do município.
Preço menor, limbo jurídico e risco ao comprador
O impacto dos entraves para o registro de imóveis no Centro de Vitória é percebido por compradores e vendedores, segundo o presidente do Creci-ES, Manoel Dias. Ele diz, porém, que é difícil determinar quantas propriedades são afetadas.
“O que está acontecendo é um represamento da demanda. Ela existe, mas o investidor ou comprador interessado em morar no Centro vai ter receio, não vai comprar.”
Um dos efeitos atinge o orçamento das famílias. Segundo Dias, muitos proprietários são de classe média e dependem da venda do imóvel para realizar outra operação.
“O drama pessoal é que a maioria dos imóveis são de proprietários da classe média, financeiramente limitados. Uns vendem um imóvel de menor valor para poder dar entrada. Eles formalizam na fase de negociação o contrato, mas não conseguem registrar. Sem registro, o banco não paga o financiamento. O vendedor tem problema para receber e o comprador para quitar. Cria um limbo jurídico.”
A dificuldade para transferir formalmente o bem não impede que alguns imóveis sejam negociados. Dias explica que compradores podem aceitar adquirir apenas a posse, em contratos particulares, assumindo o risco de futura regularização, o que pode reduzir o valor negociado.
“Ele é vendido a baixo preço em razão dessa característica. Há um subaproveitamento econômico. O imóvel, basicamente, fica alijado da economia formal. E os riscos para quem compra são enormes”
Programa de reabilitação e mecanismos de apoio
Além de monitorar as dificuldades enfrentadas por proprietários e investidores, a Prefeitura de Vitória afirma que o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC) conta com mecanismos que podem contribuir para a recuperação e regularização dos imóveis.
Um deles é a Transferência do Potencial Construtivo (TPC), que permite aos proprietários de imóveis históricos converter parte do potencial construtivo dos terrenos em créditos negociáveis.
Segundo a Prefeitura, os recursos podem ajudar a financiar custos de recuperação, restauro e regularização das edificações, tornando mais viável a reabilitação de imóveis degradados ou subutilizados.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento da Cidade e Habitação também mapeou as principais pendências dos imóveis e atua sobre as que podem ser solucionadas administrativamente.
A legislação já permite a regularização simplificada de imóveis sem projeto aprovado, e alterações normativas agilizaram a emissão do Certificado de Conclusão.
Priscila Miranda, presidente da Comissão de Regularização Imobiliária e Registral do Creci-ES, afirma que medidas para solucionar o problema estão sendo discutidas com diferentes instituições. Uma audiência pública sobre o tema também foi realizada.
“Mas acredito que ainda demore”
Entenda
Mudanças
Edifícios construídos em diferentes períodos foram submetidos a legislações e práticas registrais distintas. Prédios constituídos antes de 1964, por exemplo, seguiam regras de um decreto de 1928, mais simples: o apartamento era reconhecido como propriedade autônoma e havia uma averbação de sua designação no Registro de Imóveis.
A orientação de 2025
Ofício da Corregedoria-Geral da Justiça do Espírito Santo, publicado em dezembro de 2025, orientou os cartórios a considerarem devidamente instituídos os condomínios formalizados antes do Código Civil de 2002, mesmo sem o registro da instituição do condomínio.
Mas, para isso, o condomínio precisa atingir três condições cumulativas. Uma delas é que exista registro da incorporação imobiliária ou da convenção de condomínio.
A segunda é que a construção tenha sido averbada e já tenham sido abertas uma ou mais matrículas para as unidades autônomas.
A última é que o registro da convenção ou incorporação contenha os elementos essenciais da instituição do condomínio previstos no artigo 1.332 do Código Civil.
O artigo 1.332
Estabelece que a instituição do condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e conter a identificação das unidades, a fração ideal de cada uma no terreno e nas áreas comuns e a destinação dos imóveis.
