Previsto na Reforma Tributária, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos Imóveis”, deve fazer subir o preço dos aluguéis e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), segundo especialistas.
Na prática, o CIB encerra a “era” dos aluguéis não declarados no Imposto de Renda, os chamados “acordos de gaveta”. Ou seja, tanto o locador quanto o locatário terão de declarar o valor do aluguel, sendo possível eventual dedução, no IR do locador, de gastos como IPTU, taxa de condomínio e benfeitorias no imóvel, caso haja comprovação de que o pagamento foi feito pelo dono, e não pelo inquilino.
O advogado Marcelo Melo Rodrigues explica que o CIB não aumenta o IPTU e o aluguel automaticamente, mas que, indiretamente, pode provocar isso. “Se um imóvel estava subavaliado, com a atualização dos dados, pode haver correção e um aumento dos valores.”
O advogado João Eugênio Modenesi Filho acrescenta que a maior precisão do CIB poderá identificar benfeitorias ou ampliações que não haviam sido declaradas nos imóveis, o que resultava em cobranaça do IPTU abaixo do devido.
Conforme a Receita Federal, o CIB será operacionalizado pelo Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que vem sendo, desde este ano, alimentado por cartórios, prefeituras e órgãos da administração pública federal, estadual e municipal.
“O Sinter vai estar em fase de testes durante todo o ano que vem, e em 2027 terá operacionalização plena”, afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário Marco Túlio Ribeiro Fialho.
A especialista em investimentos da Apex Partners e membro do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef-ES) Erika Almeida explica que, embora parte do cadastro será feito de forma automática, em caso de inconsistências, o proprietário poderá ser notificado para corrigi-las.
“Num primeiro momento, não haverá punição, mas, futuramente, imóveis não cadastrados ou com dados incorretos poderão ter restrições em sua compra e venda”.
Procurada, a Associação dos Municípios do Estado (Amunes), em nota, rejeitou que o CIB represente impacto sobre o valor do IPTU. “É uma medida de unificação das informações da União, estados e municípios, modernização da gestão fundiária e tributária, e segurança jurídica para proprietários e para as transações com imóveis.”
Saiba mais
O que é o CIB?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), chamado também de “CPF dos Imóveis”, é um inventário nacional de bens imóveis, constituído a partir de dados enviados pelos cadastros de origem. O sistema que o operacionaliza é o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que será alimentado por cartórios, prefeituras e órgãos da administração pública federal, estadual e municipal.
Como se cadastrar?
Conforme explica o advogado Luiz Alberto Musso Leal Neto, o CIB não exige que o proprietário realize um cadastro por iniciativa própria e será gerado automaticamente quando o convênio entre o respectivo cadastro de origem e o sistema nacional for celebrado.
A Receita Federal esclareceu, em nota oficial, que o Sinter permanecerá disponível durante todo o ano de 2026 para testes, com operacionalização plena esperada para 2027.
Ou seja, por ora, nenhuma providência deve ser tomada pelos contribuintes. O CIB será gerado quando for celebrado o convênio com os cadastros de origem. Os dados serão fornecidos pelas prefeituras e pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).
Até 1º de janeiro de 2026, os órgãos da administração federal direta e indireta terão prazo para realizar a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais; os serviços notariais e registrais deverão fazer a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis; e as capitais dos estados e o Distrito Federal devem incluir o código CIB em seus sistemas.
Os órgãos da administração estadual direta e indireta, bem como todos os demais municípios, já deverão estar adequados em relação à operacionalização do novo cadastro até 1º de janeiro de 2027, pressupondo-se que tudo esteja plenamente operacional simultaneamente ao início da fase de transição da reforma.
Marco Túlio Ribeiro Fialho, especialista em Direito Público com atuação em Direito Urbanístico e Imobiliário, explica que, caso haja inconsistência nos dados de um imóvel, aí sim o proprietário será notificado para realizar eventuais correções.
Efeitos do CIB
Os efeitos sobre contratos de aluguel serão indiretos, decorrentes do cruzamento de dados tributários e informações declaradas à Receita.
O CIB não cria novos tributos. Seu propósito é ampliar a transparência e permitir à Receita Federal o cruzamento automático de informações sobre rendimentos provenientes de aluguéis, vendas, permutas e incorporações imobiliárias.
Conforme a Receita Federal, não haverá aumento direto da carga tributária. Entretanto, o sistema pode gerar maior rigor na fiscalização e reduzir a possibilidade de subdeclaração de rendas imobiliárias.
IPTU
O CIB introduz o “valor de referência” de mercado, calculado e atualizado anualmente pelo Sinter. Esse valor poderá influenciar o cálculo do IPTU, ITBI e ITCMD, conforme os critérios adotados por cada município.
Assim, pode haver alta indireta do IPTU, caso as prefeituras revisem o valor venal dos imóveis com base nas informações mais precisas do CIB.
Há, portanto, tendência de elevação da carga tributária, pois o valor de referência atualizado passará a ser utilizado pelos fiscos estaduais e municipais na avaliação de imóveis e transações imobiliárias.
Aluguel
Não há aumento automático. Porém, poderá ocorrer aumento indireto, já que os proprietários poderão ter de pagar um valor maior de Impostos, como o IPTU, por exemplo.
Locadores
O diretor do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT), Carlos Pinto, pontua que o impacto é maior para investidores e administradoras de imóveis. Ele explica que, antes, quem alugava imóveis pagava imposto apenas sobre o lucro, pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com texto de 27,5%.
Agora, no entanto, quem tem quatro ou mais imóveis para alugar ou recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel passa a pagar dois novos tributos: IBS (tributo estadual/municipal) e CBS (tributo federal), além do IR.
“Isso pode elevar a carga de impostos para perto de 27% sobre o valor bruto dos aluguéis, sem deduções, principalmente para administradoras e investidores profissionais”, explica o diretor.
Segundo Pinto, pequenos locadores continuam no modelo atual: “Quem tem até três imóveis alugados ou recebe menos de R$ 240 mil por ano com aluguéis continua sendo tributado só pelo IR, sem as novas cobranças, desde que a atividade não seja empresarial”, disse.
E se eu e meu inquilino não declararmos o aluguel?
Com o CIB, eventuais imóveis com aluguéis não declarados no Imposto de Renda serão identificados com maior facilidade, o que pode levar a multa de 75% sobre o imposto devido; cobrança retroativa com juros e correção; e processo criminal por sonegação fiscal.
Dedução ao declarar
Eventual dedução só será possível para o locador, que poderá deduzir os gastos feitos com IPTU, condomínio e eventuais benfeitorias, caso tenha comprovação de que tenha sido ele quem pagou, e não o inquilino.
Fonte: Especialistas citados e Receita.
