É comum ouvir que o imóvel “bem de família” é impenhorável para pagamento de dívidas, o que em certa medida é real, por se tratar de regra estabelecida em lei, mais precisamente no art. 1º, da Lei 8.099/90, que diz que “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.
Essa impenhorabilidade é de extrema importância e se baseia no texto da Constituição Federal, que garante ao cidadão no art. 6º, entre outros direitos sociais, o direito à moradia (“São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”).
Ocorre que como toda regra, a que estabelece a impenhorabilidade do imóvel utilizado como residência familiar também tem suas exceções.
O art. 3º da mesma Lei 8.099/90 reforça a impenhorabilidade do bem de família quando define que a mesma é “… oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza…” porém em seguida abre exceções a essa regra, quando diz que “… salvo se movido:” e lista em seus incisões as hipóteses em que o imóvel poderá ser objeto de penhora para satisfação de dívidas.
A previsão de exceções se justifica no fato de que, salvo a possibilidade de penhora por dívida de pensão alimentícia, condenação criminal e fiança de locação, as demais hipóteses se referirem a dívidas oriundas do próprio imóvel, o que inclui a obrigação de pagamento das taxas condominiais.
A dívida de condomínio é exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no inciso IV do art. 3º da Lei 8.099/90, que permite e penhora do imóvel “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”.
A possibilidade de penhora do imóvel por dívida condominial é de extrema importância para a própria existência do condomínio, pois ainda que a maioria tenha bom senso e compreenda que o pagamento da taxa condominial é necessário para o custeio e manutenção das estruturas que compõem o condomínio, é certo que parte dos moradores ficaria mais confortável em não pagar as taxas se soubesse que nada poderia lhes tirar a propriedade do imóvel.
A certeza da impenhorabilidade do imóvel somada à impossibilidade de aplicação de sanções por inadimplência, além de juros e multa, tornaria a cobrança das taxas condominiais uma tarefa sem poder real de efetivação, o que faria com que os moradores de boa intenção, que cumprem com o pagamento, arcassem com todo o custo do condomínio, inclusive com a parte que caberia aos que não cumprem com a obrigação. O efeito disso seria a crescente inadimplência e fatal inviabilidade do condomínio.
O condomínio deve se valer do correto manejo da ação de execução para a cobrança de dívida condominial de modo a que, sem dispensar o contato com o devedor e a busca por uma composição amigável, exija a satisfação da obrigação pelo responsável, ainda que para isso seja necessária a alienação do imóvel.
Autor: Dr. Pacelli Arruda Costa – Advogado, especialista em Direito Condominial e Membro da Comissão de Direito Imobiliário, Condominial, Notarial e Registral na OAB/ES
