Não deveriam haver conflitos entre síndicos, membros dos Conselhos Consultivo e/ou Fiscal, pois o objetivo de todos envolve gestão, consultoria e fiscalização da gestão condominial, com ética, transparência, responsabilidade e resultados. Mas é comum as pessoas eleitas confundirem suas atribuições ou deixar o “poder” subir à cabeça e ultrapassarem os limites de suas funções.
Entenda agora o que cabe a cada função dentro desse universo condominial.
Síndico – O Código Civil estabelece no artigo 1.347, que “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
De início, moradores, incluindo inquilinos, podem ser eleitos síndico. É importante que o condomínio estabeleça requisitos de elegibilidade, para que o escolhido demonstre condições de exercer com zelo e responsabilidade as funções, com atividades previstas no Código Civil, Lei 4.591/64 e na Convenção.
Temos sugerido para o candidato a ser eleito, algumas regras de elegibilidade, vejamos:
a) Não possuir condenação criminal;
b) Apresentar certidão de regularidade do CPF;
c) Apresentar certidões negativas de execuções fiscais, protestos e registros no SPC/Serasa;
d) Não possuir ações contra o condomínio;
e) Estar em dia com suas obrigações condominiais;
f) no caso de imóvel ser financiado, apresentar regularidade dos pagamentos.
Importante ressaltar e inserir na ata de eleição que, se o síndico vender ou locar sua unidade ou inquilino tiver abandonado o imóvel ou rescindido o contrato de locação, a perda do mandato é automática, devendo assumir quem a Convenção fixar, mediante convocação de assembleia, para estabelecer o período do seu mandato e atualização cadastral junto a instituição financeira onde o condomínio mantem conta e aplicações.
No caso de contratação de síndico profissional (pessoa física ou jurídica) também deve ser exigido documentos que atestem a regularidade do CPF ou CNPJ, certidões negativas relacionados aos tributos fiscais e trabalhistas, inclusive de débitos trabalhistas, dentre outros. O objetivo é um só: contratação de pessoas capazes, organizadas, preparadas e capacitadas, com experiências em gestão de condomínios.
Conselho consultivo – Discordando de alguns artigos divulgados na internet que o Código Civil apesar de não prever o Conselho Consultivo NÃO permite a eleição deste Conselho, ao contrário, por ser omisso, aplica-se a Lei 4.591/64, não revogada pelo referido código. A lei citada é expressa ao dispor no artigo 23:
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Ou seja, cabe a Convenção estabelecer eleição do Conselho Consultivo, estabelecendo requisitos de elegibilidade e as atividades, de forma geral, estas constituem em síntese o papel de assessorar o síndico, com harmonia e disposição de somar, além de apreciar recursos dos condôminos contra as penalidades aplicadas pelo síndico.
Conselho fiscal – De forma negativa o Código Civil NÃO tornou obrigatória a eleição deste conselho ao prever uma faculdade. Muitos especialistas entendem que, devido sua importância, deveria ser obrigatória.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Da mesma forma podem ser estabelecidos requisitos de elegibilidade, e que os eleitos sejam obrigatoriamente condôminos residentes no condomínio.
As atividades sugeridas para este Conselho são:
- Analisar os balancetes e respectivas documentações apresentadas pelo síndico ou administradora, emitindo parecer para aprovação ou não, pela assembleia.
- Verificar o cumprimento das normas legais (trabalhistas, fiscais e convenções coletivas).
- Verificar o cumprimento da convenção e regimento interno.
- Zelar pelas demonstrações contábeis, demonstrando a realidade das receitas/despesas.
- Verificar o pagamento das despesas, dentro dos prazos e que as multas decorreram da falta de receita.
- Verificar cronograma de manutenção e conservação.
- Apurar atos e ações praticadas pelo síndico que possam revelar má gestão e irregularidades.
Conflito entre síndico e conselhos – Não cabe aos membros destes conselhos interferir na administração, pois o síndico é o GESTOR, cabendo a este e tão somente a este efetuar a administração do condomínio, cumprindo as atividades previstas na Lei 4.591/64, Código Civil e Convenção.
A relação entre estes deve ser profissional e de responsabilidades, mas, acima de tudo, respeito mútuo. Havendo a perda de regras básicas de convivência é preciso buscar uma solução amigável. Caso não seja possível, realizar a destituição, na forma da lei, do síndico que não prestar contas ou cometer irregularidades e má gestão é uma saída; destituição dos membros do conselho mediante deliberação assemblear, por motivos fundamentados, especialmente, interferência incisiva e de forma acintosa na administração condominial, causando desconforto e problemas.
O importante é que todos os eleitos compreendam suas atividades e responsabilidades.
