Inquilinos conseguem reduzir em até 80% o valor do aluguel com prejuízos na pandemia

Lojistas e moradores em todo o Brasil têm acionado a Justiça para reduzir o valor dos aluguéis em até 80%, comprovando as dificuldades financeiras causadas pela pandemia da Covid-19.

Apesar de os casos de aluguel reduzido serem mais frequentes entre os imóveis comerciais, por ser mais fácil comprovar que os estabelecimentos sofreram com as restrições impostas, quem mora em casa alugada também pode ser favorecido pela decisão judicial.

“No caso de locação residencial, tem que comprovar muito bem a impossibilidade de pagar o valor combinado. Além disso, é necessário comprovar que houve tentativa de negociação com o proprietário do imóvel e que o locador não aceitou reduzir o preço”, destacou o advogado Diovano Rosetti, especialista em Direito Imobiliário.

Normalmente, a decisão do juiz se aplica a um período limitado, como enquanto o morador estiver desempregado ou enquanto durarem as medidas de restrição à loja ou serviço.

Além de reduções no valor do aluguel, também é possível entrar com ação para que não haja reajuste no contrato de locação, ou para modificar o indicador que guia esse reajuste.

“A grande maioria dos contratos de locação prevê reajuste seguindo o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que sofreu uma alta de mais de 30% em um ano. Mas já há decisões nas quais o inquilino conseguiu ter esse indicador substituído pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)”, explicou Rosetti.

Em um ano, o IPCA teve alta de cerca de 6%, um reajuste que, muitas vezes, cabe no bolso do morador ou do lojista.

No Estado, especialistas confirmam que há muitos casos em que não é necessário acionar a Justiça. Negociando com os proprietários é possível ter o aluguel reduzido, ou, ao menos, manter o valor antigo após o vencimento do contrato.

“Já vi locadores concordando com uma redução de 50% no valor do aluguel durante seis meses. Estamos em um momento de crise, em que ninguém quer perder dinheiro, mas o locador também não pode exigir demais”, pontuou Alencar Ferrugini, advogado atuante no setor imobiliário.

De acordo com Ferrugini, se o proprietário do imóvel não tiver essa sensibilidade, ele pode perder um bom inquilino. Além disso, pode ter dificuldades para encontrar outro.

Negociar dá certo, dizem especialistas

A negociação entre inquilino e proprietário tem sido bem-sucedida no Estado, segundo o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário, Eduardo Fontes.

O vice-presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis, Ary Bastos, concorda: “Se tenho um inquilino que sempre pagou em dia e agora está prejudicado, preciso entender”.

Saiba mais

Ações na Justiça

Inquilinos em todo o País têm conseguido descontos no valor de aluguéis comerciais e residenciais, que já chegaram a 80%.
Para conseguir o desconto, é necessário comprovar que o estabelecimento foi muito prejudicado durante a pandemia da Covid-19, e que não é possível manter o negócio funcionando com o atual valor do aluguel.
No caso de imóveis residenciais, é preciso comprovar muito bem a necessidade financeira e a impossibilidade de pagar o aluguel.
Em ambos os casos, é necessário apresentar provas de tentativas de negociação com o proprietário do imóvel, demonstrando que o dono não concordou com a redução.
Também é possível acionar a Justiça para evitar reajustes no valor do aluguel, com a renovação do contrato, ou modificar o indicador que norteia o reajuste do contrato.
Já há decisões em que o juiz permitiu a troca do indicador, que geralmente é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Enquanto o IGP-M sofreu alta de mais de 30% em um ano, o IPCA cresceu 6%, representando um reajuste mais acessível.
Procure um advogado ou a Defensoria Pública com comprovações de renda ou receitas obtidas pela empresa para entrar com uma ação

Fonte: Advogados Imobiliários

Donos devem aumentar exigências

Donos de imóveis devem aumentar as exigências na hora de fechar um contrato de aluguel para não sair no prejuízo, caso uma nova lei entre em vigor.

É que a Câmara dos Deputados aprovou esta semana uma proposta que proíbe os despejos em imóveis alugados até o dia 31 de dezembro.

A reunião de propostas, que tem como relator o deputado Camilo Capiberibe (PSB-AP), prevê a suspensão dos despejos em residências com aluguel igual ou inferior a R$ 600 e imóveis comerciais com aluguel menor ou igual a R$ 1.200.

“Essa intervenção, se virar lei, pode levar os locadores a uma análise mais criteriosa do inquilino, dificultando o processo de locação. Para evitar fechar negócio com um locador que pode não pagar, o dono pode exigir mais de um fiador e que o inquilino tenha fonte de renda comprovada”, disse o advogado Diovano Rosetti.

Para imóveis cujo valor do aluguel supere os R$ 600, no caso do residencial, e R$ 1.200, no caso do comercial, a proposta prevê a negociação entre as duas partes.

“Nesse caso, o projeto diz que, se não houver um consenso entre locador e locatário, este último pode desistir do contrato e sair do imóvel sem pagar multa. Sabendo disso, é possível que donos de imóveis se recusem a alugar para quem não tiver estabilidade financeira ou fiadores com imóvel”, afirmou o advogado Alencar Ferrugini.

Em residências com aluguel mais alto que o limite imposto pela proposta, o inquilino pode deixar o imóvel sem aviso prévio e sem pagar multa, se estiver desempregado ou teve o salário reduzido com a pandemia.

O lojista pode desistir do contrato sem pagar multa se tiver sofrido restrição nas suas atividades por 30 dias ou mais, por causa da pandemia. A exceção é quando o aluguel é a única fonte de renda do locador. Nesse caso, o inquilino deve pagar multa se rescindir o contrato de aluguel.

O Projeto de Lei 827/20 ainda será votado pelo Senado. Se aprovado, ele segue para sanção ou veto do presidente Jair Bolsonaro.

O que diz a proposta

A proposta

A Câmara dos Deputados aprovou uma proposta que prevê a suspensão dos despejos, desocupações ou remoções forçadas coletivas de imóvel privado ou público, urbano ou rural, residenciais e comerciais.
A subemenda reúne os textos de 22 projetos de lei criados para proibir os despejos durante a pandemia da Covid-19. Segundo a proposta, a proibição vai até o dia 31 de dezembro de 2021.

Os termos

A proibição será aplicada somente a contratos cujo valor mensal de aluguel seja de até R$ 600 para imóveis residenciais e de até R$ 1.200 para imóveis não residenciais.
Para aluguéis mais altos, o inquilino e o proprietário devem entrar em um acordo.
Se a tentativa de acordo não tiver sucesso em relação a desconto, suspensão ou adiamento do pagamento de aluguel, o locatário poderá desistir do contrato sem multas ou aviso prévio de desocupação, também até 31 de dezembro deste ano.
Essa possibilidade vale ainda para imóvel comercial que tenha sofrido interrupção por, no mínimo, 30 dias, pela imposição de medidas de isolamento.
A desistência do contrato sem multa ou aviso prévio não se aplica se o imóvel for a única fonte de renda do proprietário.