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Por trás de um crime bárbaro, que resultou na morte de cinco pessoas no último sábado, em Vila Velha, a disputa por terreno irregular foi a justificativa alegada pelo assassino. Mas esse não é um problema pontual quando o assunto é falta de escritura. Na Grande Vitória há mais de 250 mil imóveis nessas condições.
A estimativa é do vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, seccional Espírito Santo, Fábio Neffa Alcure.
“Estima-se que ao menos 50% dos imóveis da Grande Vitória estejam irregulares, sem escritura. Isso corresponde a mais de 250 mil imóveis, especialmente concentrados em núcleos urbanos de baixa renda, o que agrava o problema pela vulnerabilidade econômica da população envolvida.”
A ausência de regularização fundiária, como observa, cria insegurança, dificulta a implementação de políticas públicas e estimula invasões. “Isso, sem dúvida, contribui para o grande número de conflitos possessórios”.
Ele lembra que a regularização fundiária tem amparo em legislação específica e deve ser uma política prioritária para as prefeituras.
“Essa legislação é o conjunto de medidas que têm como objetivo a regularização de assentamentos irregulares. Isso contribui para o resgate da cidadania da população mais carente, tendo em vista que objetiva concretizar a efetividade do direito social à moradia, o desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”.
Diovano Rosetti, advogado especialista em Direito Imobiliário, lamenta essa realidade e diz que em alguns casos as pessoas tentam resolver fazendo ameaças ou até mesmo “na bala”, a exemplo da chacina no bairro Darly Santos.
Para Diovano Rosetti, os imóveis e terrenos irregulares se concentram mais em Vila Velha, Serra, Cariacica e Viana.
A Serra informou que tem algumas áreas na cidade com ocupação irregular. Ao todo, são 65 bairros que passam por processo de regularização. Jardim Carapina e Parque das Gaivotas, por exemplo, estão em fase avançada de conclusão de processos de regularização.
A Prefeitura de Vila Velha pretende regularizar os imóveis de 12 mil famílias. Já Vitória informou que o município trabalha para entregar 3 mil títulos em quatro anos.
Custos dificultam regularização
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Na tentativa de regularizar terrenos e imóveis, muitas pessoas têm se deparado com entraves que dificultam o processo, a exemplos de custos e burocracia.
Diovano Rosetti, advogado especialista em Direito Imobiliário, fala sobre essa realidade. “Dependendo do imóvel, o valor da regularização gira em média 6% do valor do bem, sem contar com custo de despachante. Assim, se o valor for de R$ 150 mil, a regularização chega a custar em torno de R$ 9 mil”.
Fora isso, ele cita as exigências até se obter a tão sonhada regularização. “São plantas, planilhas, aprovações de projeto, certidões, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de engenharia, impostos, como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), entre outros. Tem que ter muita persistência e determinação. Nesse caminho, muitos desistem e moram no imóvel ou terreno irregular até o final”.
O vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, seccional Espírito Santo, Fábio Neffa Alcure, concorda que há um custo relativamente elevado para boa parte da população.
“Nas regiões mais carentes, os custos e a burocracia tornam indispensável que a regularização se dê através de políticas públicas implementadas pelas prefeituras. Em áreas mais valorizadas, é possível a regularização através da iniciativa privada, contudo a burocracia, morosidade judicial e a falta de orientação jurídica adequada podem ser entraves.”
Ele ressalta que a usucapião administrativa ou extrajudicial é uma opção quando há o preenchimento dos requisitos legais. “Apesar de ser um procedimento muito mais célere que o judicial, ainda tem um custo relativamente elevado para boa parte da população.”
Análise
Álvaro Lauff, advogado, doutor em Direito pela PUC/SP, e professor universitário
“Novas tecnologias ajudam a regularizar”
“Na realidade, em todo o Brasil é comum o assentamento urbano irregular e, por essa razão, muitos terrenos são ocupados por famílias sem a devida regularização da sua propriedade.
Sobretudo no passado, era comum que imóveis fossem invadidos ou ocupados sem documentação regular, e com o passar dos anos surgissem disputas sobre a posse e propriedade dessas terras.
Essa é uma situação que, infelizmente, ainda ocorre. No entanto, com o avanço das novas tecnologias de georreferenciamento, de identificação de áreas por imagens aéreas, dentre outros, essas situações têm sido mitigadas.
Surgiram instrumentos para que os cidadãos e as autoridades públicas pudessem instrumentalizar a regularização dos títulos de propriedade dessas áreas ocupadas ao longo de décadas, mas sem a devida documentação.
Os municípios vêm, ao longo dos últimos anos, se aparelhando e buscando se adequar à legislação para dar celeridade a esses processos. Existem processos exitosos já concluídos em toda a Grande Vitória. Porém, poucas pessoas conhecem essa legislação e a possibilidade de regularização de seus imóveis a partir dela. Com isso, o problema persiste.”
