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Há 22 anos, um prédio está abandonado com as obras inacabadas em uma área nobre de Vitória, entre as ruas Chafic Murad e Engenheiro Fábio Ruschi, em Bento Ferreira. O imóvel é um dos 710 em todo o País que não tiveram suas obras concluídas pela Encol, construtora falida em março de 1999.
Segundo o advogado imobiliário Diovano Rosetti, algumas construtoras tiveram interesse em terminar o projeto, um edifício residencial de 12 andares: “Os proprietários, porém, não quiseram injetar mais recursos financeiros para completar a obra.”
Questionada pela reportagem, a Prefeitura de Vitória informou por meio da Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação (Sedec) que o prédio é particular e os proprietários são responsáveis pela manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, como prevê o Código de Edificações do Município.
A falência da Encol deixou 6 milhões de metros quadrados inacabados pelo País. Segundo o jornal Folha de S. Paulo, 1.300 pessoas compraram e não receberam seus apartamentos no Espírito Santo.
Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado (Sinduscon-ES), o escritório da Encol no Espírito Santo já não existe há anos, e os imóveis da empresa foram todos a leilão. O dono morreu há alguns anos, e os filhos moram fora do Espírito Santo.
“O patrimônio da própria empresa se confundia com as suas obras. Toda e qualquer dívida que a empresa tivesse recaía sobre os apartamentos que ela construiu, pois, para a Justiça, a própria Encol era a dona desses imóveis. Os clientes ficaram desprotegidos”, lembrou o advogado Alencar Ferrugini, especialista em Direito Imobiliário.
Com a falência, a Encol deixou 23 mil funcionários desempregados e 42 mil compradores sem dinheiro e sem os imóveis que haviam adquirido. Para terminar as obras, muitos clientes que tinham quitado seus imóveis acabaram tendo de desembolsar mais dinheiro, na tentativa de não perder o investimento.
Dois anos antes de falir, a empresa já estava em crise, mas continuava a vender unidades no Estado. Consumidores que já tinham financiado imóvel da Encol chegaram a procurar o Procon para saber se deveriam continuar pagando as parcelas. A orientação era aguardar decisão judicial ou entrar com ação.
Falência da Encol mudou mercado
Depois da falência da Encol, considerada até hoje uma das maiores tragédias empresariais da América Latina, o mercado imobiliário precisou se adaptar para evitar possíveis problemas para os consumidores.
“Todo esse problema com os milhares de compradores que ficaram no prejuízo por nunca ter recebido o imóvel acabou motivando o acréscimo de um novo artigo à lei 4.591, de 1964, que trata das incorporações imobiliárias”, explicou o advogado imobiliário Alencar Ferrugini.
O artigo 31-A, que foi adicionado em 2004, criou o chamado “patrimônio de afetação”. Isso significa que o patrimônio da empresa é separado daqueles imóveis que já foram vendidos. Hoje em dia, quem compra um apartamento não pode ter o imóvel tomado pela Justiça por problemas com a construtora.
Além disso, as próprias empresas passaram a separar de forma clara os valores investidos em cada empreendimento.
O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado (Ademi-ES), Eduardo Fontes, lembrou que, antes, as atividades de construção e de incorporação se misturavam.
“Hoje essas funções são bem separadas. A construtora é responsável por erguer o imóvel, enquanto a incorporadora é a dona do dinheiro e do empreendimento. Antes, o dinheiro da venda de um imóvel era usado para novos lançamentos. Hoje isso não acontece, cada empreendimento tem seus próprios recursos”.
Entenda: A Encol
A Encol foi fundada em Goiânia em 1961, pelo engenheiro capixaba Pedro Paulo de Souza. Inicialmente a empresa atuava apenas no ramo da construção civil, tornando-se uma das maiores construtoras do País.
Depois, a empresa passou a fabricar tintas, portas e esquadrias, o que é apontado como um dos motivos que a levaram à falência, em 1999.
Com a falência, a empresa deixou 710 obras inacabadas, 23 mil desempregados e 42 mil clientes sem os imóveis comprados. No Estado, foram 1.300 clientes prejudicados.
