De moradias a pequenos estabelecimentos comerciais e grandes redes de supermercados, parte da população está conseguindo reduzir na Justiça o reajuste do valor do aluguel.
O motivo do conflito está sendo a alta no Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), usado para definir os reajustes de aluguéis. Nos últimos 12 meses, o índice já acumula alta de 24,86%. Tendo chegado a 37,04% em maio – seu maior nível desde o início do Plano Real.
Esse aumento do indicador usado para corrigir contratos de locação de imóvel acaba afetando negativamente milhares de inquilinos e comerciantes que dependem do imóvel para morar ou manter os negócios.
Com isso, os locatários estão entrando na Justiça para conseguir reduzir ou ter isenção do reajuste, modificar o indicador ou até diminuir o valor do aluguel. Se o índice do reajuste for modificado para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por exemplo, o percentual será menor – nos últimos 12 meses, o IPCA alcançou 10,25%.
Segundo José Carlos Bergamin, diretor da Fecomércio, nenhum lojista está aceitando o reajuste do IGP-M e muitos preferem até mesmo fechar a loja.
“Entre os lojistas, aqueles que não conseguem negociar de forma amigável com o locador entram na Justiça e acabam conseguindo o reajuste menor. Os que não conseguem, preferem fechar a loja ou mudar de ponto”, relatou.
O advogado Victor Passos Costa explicou que, para pessoas físicas ou jurídicas, o caminho para entrar na Justiça é semelhante.
“A pessoa ou empresa vai entrar com pedido de revisão contratual. Pessoas físicas e microempresas podem procurar a Justiça gratuita, ou seja, os juizados especiais cíveis, para entrar com a ação sem necessidade de pagar um advogado”, ressaltou o especialista. Empresas maiores não podem procurar os juizados.
No caso de empresas, é preciso comprovar que houve redução na receita. Já a pessoa física pode comprovar que, embora o aluguel esteja subindo, o seu salário se manteve o mesmo, dificultando o pagamento do reajuste. “É comum que a Justiça conceda uma liminar suspendendo o reajuste enquanto a ação estiver em andamento”.
Saiba mais
Variação do IGP-M
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A grande maioria dos contratos de locação prevê reajuste seguindo o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que sofreu uma alta de mais de 24% nos últimos 12 meses.
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Locatários de imóveis residenciais e comerciais têm enfrentado dificuldades – com receita reduzida durante a pandemia da covid-19 ou não – para renovar o contrato seguindo a regra pré-estabelecida para o reajuste.
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No Estado, segundo especialistas, há alguns casos de pessoas e lojistas que já conseguiram na Justiça a redução do reajuste.
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Também há decisões judiciais nas quais o inquilino conseguiu ter esse indicador substituído pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que teve alta de 10,25% nos últimos 12 meses.
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De olho na inflação acelerada do índice IGP-M, que ainda não tem perspectiva de redução, alguns inquilinos que alugaram imóveis na pandemia já estão pedindo que o contrato de aluguel siga o IPCA ou outro índice mais previsível.
Negociação
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Especialistas defendem que o diálogo e a negociação são as melhores saídas para resolver o problema de forma rápida e simples.
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O advogado imobiliário Alencar Ferrugini ressaltou que os dois lados precisam entender os riscos e limitações. “Quando o locador e o locatário não buscam um acordo mutuamente benéfico, os dois podem perder. O locatário acaba tendo que sair do imóvel, enquanto o locador corre o risco de ficar meses sem um novo inquilino e, consequentemente, sem aquela renda fixa”. -
Segundo a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário no Estado (Ademi-ES), há casos em que o dono do imóvel aceita renovar o contrato sem reajuste, reduzir um reajuste para um valor acessível para o inquilino ou até mesmo aceita modificar o indicador de reajuste previsto no contrato.
O advogado imobiliário Alencar Ferrugini ressaltou que os dois lados precisam entender os riscos e limitações. “Quando o locador e o locatário não buscam um acordo mutuamente benéfico, os dois podem perder. O locatário acaba tendo que sair do imóvel, enquanto o locador corre o risco de ficar meses sem um novo inquilino e, consequentemente, sem aquela renda fixa”.Passo a passo
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Se a negociação não der certo, o jeito é procurar a Justiça. Empresas e pessoas físicas podem entrar com um pedido de revisão contratual, com o objetivo de não pagar o reajuste total previsto no acordo.
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Enquanto a ação estiver tramitando, o morador ou lojista tem direito a uma liminar que suspende o reajuste do aluguel.
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Microempresas e pessoas físicas podem entrar com uma ação sem um advogado, por meio dos juizados especiais cíveis. A Justiça gratuita pode ser procurada se o valor da causa for inferior a 40 salários mínimos (R$ 44 mil).
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Empresas maiores devem entrar com o processo com advogado. No caso da pessoa jurídica, é necessário apresentar documentos que comprovam diminuição da receita.
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Para as pessoas físicas, normalmente basta apresentar prova de que seu salário continuou o mesmo, e que o reajuste proposto é alto demais para suas possibilidades.
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Para ter a ajuda de um advogado sem custos, os locadores de imóveis residenciais podem procurar a Defensoria Pública.
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No site procon.es.gov.br/juizado-especial-civel é possível checar os endereços e telefones.
Despejos proibidos
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Já está em vigor a lei que proíbe despejos em imóveis residenciais com aluguel de até R$ 600 por mês, e comerciais com aluguel de até R$ 1.200. A regra vale até o fim do ano.
Fonte: Especialistas entrevistados.
Especialistas dizem que o diálogo é o melhor caminho
O ideal é procurar a Justiça em último caso, depois de tentar negociar outras possibilidades com o locador, de acordo com especialistas. Eles afirmam que, na maioria dos casos, as duas partes acabam se entendendo.
“É do interesse do dono manter o inquilino que paga o aluguel em dia, até mesmo porque, em tempos de crise, talvez seja difícil encontrar outro locatário”, lembrou Ary Bastos, vice-presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis.
Bastos lembrou que muitos donos de imóvel dependem do aluguel para sobreviver. “É possível negociar para que nenhuma das partes fique na mão”.
O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado (Ademi-ES), Eduardo Fontes, afirmou que, a pedido do inquilino, alguns proprietários não aplicam o reajuste.
“Outras vezes, o índice de reajuste é modificado para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou o aluguel é reduzido.”
Despejo está vetado para alguns tipos de imóveis
Os locatários que possuem imóveis com contratos cujo valor mensal de aluguel seja de até R$ 600 para imóveis residenciais e de até R$ 1.200 para imóveis não residenciais, estão proibidos de despejar seus inquilinos até o fim de 2021.
A Lei 14.216/21 suspende os efeitos de qualquer ato ou decisão de despejo, desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público e foi promulgada na sexta-feira.
Segundo o advogado imobiliário Alencar Ferrugini, a lei tem um viés problemático. “A dívida do locatário é mantida e, ainda, pode estar retirando a única renda do dono do imóvel.”
A norma é resultado do PL 827/20, que havia sido vetado integralmente pelo presidente Jair Bolsonaro.
