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A proposta que prevê a eliminação das taxas para os proprietários de terrenos em áreas de marinha, aprovada pela Câmara, foi bem recebida por quem quer conquistar o domínio pleno do seu imóvel. Porém, o texto-base aprovado tem gerado diversas dúvidas sobre como será esse novo processo.
Uma delas é sobre a obrigatoriedade da compra do domínio do imóvel junto à União. Especialistas esclarecem que quem deseja se livrar dos encargos extras terá que pagar. Porém, o pagamento não deverá ser obrigatório.
“O texto diz que a União adotará as providências para efetivar as transferências em até dois anos. É como se a PEC (Proposta de Emenda à Constituição) determinasse que os foreiros ou ocupantes, que têm intenção, teriam que efetuar a compra dentro desses dois anos. Mas somente os que tiverem interesse”, afirmou a advogada Laira Altoé, que atua no ramo imobiliário.
De acordo com Aurélio Capua Dallapicula, membro do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) e representante em assuntos de Terrenos de Marinha, o Brasil tem em torno de 750 mil imóveis em áreas de marinha, e o Espírito Santo, cerca de 50 mil.
“Há dois tipos de regime: ocupação e aforamento. Os donos de imóveis aforados têm 83% de posse, e a União detém 17%. O valor possuído pelo governo federal é calculado somente em cima do valor do terreno, sem benfeitorias, então é um valor acessível”, frisou.
Segundo Aurélio, provavelmente os dois anos para dar início ao processo junto ao governo federal vão seguir um parcelamento.
“Os interessados devem ter direito a parcelamento em até 150, 200 vezes. O dono do imóvel provavelmente vai pagar o equivalente ao que ele já paga por ano à Secretaria Patrimonial da União (SPU) por taxa de ocupação, e os últimos cinco anos que ele já pagou serão abatidos dessa conta”.
O especialista ressaltou ainda que o imóvel deixa de ser de domínio útil e passa a ser de escritura pública, com domínio pleno. “Esse domínio pleno valoriza e desburocratiza o imóvel, gera desenvolvimento para o mercado, para a economia e para o País”, completou.
O dono do imóvel aforado vai pagar 17%, e o do ocupado vai ter que pagar 100% do valor do terreno, segundo a avaliação da SPU.
Proposta vai ao Senado e novos pontos devem entrar no texto
A Proposta de Emenda à Constituição (PEC) foi encaminhada ao Senado. A expectativa é de aprovação no Congresso, após a avaliação de alguns pontos que precisam ser aprimorados.
“A União terá dois anos para vender o domínio, mas o texto não fala como isso será. Provavelmente, no Senado, haverá uma interferência para regulamentar essas questões”, apontou o conselheiro do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), Aurelio Capua Dallapicula.
Outro ponto é que, a partir da promulgação da PEC, fica vedada a cobrança da taxa por parte da União. Segundo Gilmar Custódio, vice-presidente jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado (Ademi-ES), o texto deve ser melhorado.
“Qual a relação jurídica daí para frente? Penso que o texto está muito singelo para um assunto que é complicado”.
A senadora Rose de Freitas (MDB-ES) acredita na aprovação do projeto. “O clima é favorável. O domínio pleno e o fim das taxas de marinha trarão segurança jurídica do dono sobre a propriedade”.
TIRE SUAS DÚVIDAS
O que diz a PEC?
– A Câmara aprovou a proposta de emenda à Constituição (PEC) que transfere gratuitamente a estados e municípios os terrenos de marinha ocupados pelo serviço público desses governos e, mediante pagamento, aos ocupantes particulares.
A proposta vai virar lei?
– A PEC 39/11 ainda será enviada ao Senado. Se aprovada, vai para sanção presidencial.
Algum terreno de marinha vai ficar com a União?
– Segundo o substitutivo aprovado, a União ficará apenas com as áreas não ocupadas, aquelas abrangidas por unidades ambientais federais e as utilizadas pelo serviço público federal, inclusive para uso de concessionárias e permissionárias, como para instalações portuárias, conservação do patrimônio histórico e cultural, entre outras.
Afinal, o que são terrenos de marinha?
– A ideia de terreno de marinha teve origem no Brasil Colonial em razão da necessidade existente à época de proteção do território de invasões estrangeiras. Assim, foi reservada à Coroa portuguesa a propriedade de terrenos situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés.
– A legislação atual situa o terreno de marinha na faixa de 33 metros a partir da linha do preamar-médio (maré-cheia) de 1831. Essa data se refere ao primeiro ano, já no Império, em que os foros e laudêmios foram incluídos no orçamento federal.
Quais os tipos de terrenos?
– No regime de aforamento, o particular (foreiro) recebe o domínio útil da propriedade de forma vitalícia, pagando à União o foro anual equivalente a 0,6% do valor do imóvel.
– O regime de ocupação, por sua vez, é bem mais precário e trata o particular como mero posseiro da área, que pode ser requisitada pela União a qualquer momento. Nesse caso, a contribuição anual paga é a “taxa de ocupação“, que varia de 2% a 5% do valor do terreno, a depender da data de sua constituição.
– Já o laudêmio é uma taxa de 5% sobre o valor da venda cobrada na transação de transferência de domínio.
Como adquirir os terrenos?
– Para adquirirem a posse definitiva do terreno de marinha, foreiros e ocupantes particulares regularmente inscritos junto ao órgão de gestão do patrimônio da União poderão deduzir do valor a pagar o que já foi pago a título de taxa de ocupação ou de foro nos últimos cinco anos, atualizado pela taxa Selic.
– No caso de ocupantes não inscritos, a compra do terreno dependerá de a ocupação ter ocorrido há, pelo menos, cinco anos antes da publicação da emenda e da comprovação formal de boa-fé.
– O governo federal terá dois anos para efetivar as transferências. De acordo com o governo, existem cerca de 500 mil imóveis no País classificados como terrenos de marinha, dos quais em torno de 271 mil aparecem registrados em nome de responsáveis únicos (pessoas físicas e jurídicas). Adicionalmente, a União poderá ceder as áreas.
